Avales y caución
Garantía de fianza de arrendamiento
Sustituye la fianza en efectivo de un arrendamiento comercial, de modo que el arrendatario mantiene ese importe en la empresa y el arrendador conserva su garantía.
Boland's Quay, Dublín · William Murphy, CC BY-SA 2.0
Para quién es
Arrendatarios comerciales que firman nuevos contratos de arrendamiento y sus agentes
Qué hace
- Sustituye entre 3 y 12 meses de alquiler depositados en efectivo
- Plazo ajustado a la cláusula de fianza del arrendamiento, con el consentimiento del arrendador
- El texto del abogado del arrendador se revisa antes de la emisión
- Se libera con la cesión o con un historial de alquiler satisfactorio
El producto en detalle
A landlord granting a new commercial lease to a young company, or to one whose accounts do not yet carry the rent, asks for a deposit — commonly six to twelve months’ rent, held for the term or until a rent history is established. For the tenant, that is a large sum of cash removed from the business at exactly the moment it is fitting out premises and hiring.
A rent deposit guarantee replaces the cash with an insurer’s undertaking. The landlord keeps its security: if rent goes unpaid, it claims under the guarantee up to the stated maximum. The tenant keeps its money in the business, and pays a premium instead.
The wording is where the work is. Landlords’ solicitors draft deposit provisions to sit alongside a rent deposit deed, and the guarantee has to answer the same obligations — rent, service charge, insurance rent, sometimes dilapidations — for the same period, with a release mechanism that actually operates. We read the lease and the deed before issue, and we tell the tenant what its landlord has asked for in plain terms.
Documentación
La documentación de producto se facilita a los intermediarios acreditados. Pídala a su suscriptor o solicítela mediante el formulario de consulta.
- Texto de garantía de fianza de alquilerA petición
- Carta de consentimiento del arrendadorA petición
Cómo funciona
Qué ocurre, en orden
Desde la primera consulta hasta el momento en que la cobertura, el contrato o la línea queda en vigor.
The lease sets the deposit obligation
The number of months, what it secures and when it is released. The heads of terms usually say whether a guarantee is acceptable in lieu of cash.
We review the lease and the landlord’s wording
Before issue, not after. Where a clause is unacceptable the amendment goes back with a reason the landlord’s solicitor can act on.
The guarantee issues and the lease completes
The tenant signs a counter-indemnity. The landlord takes the guarantee instead of the cash deposit.
Entrega
On assignment, on the agreed rent history — typically two or three years of clean payment — or at the end of the deposit period.
Las cifras
Un ejemplo resuelto
Cálculos ilustrativos, para que la forma del producto se vea en lugar de describirse. Nada de lo que aquí figura es una oferta ni una proyección.
Six months’ rent on a £300,000 annual lease
A growing services company takes a Dublin office at £300,000 a year. The landlord requires a deposit of six months’ rent — £150,000 — for the first three years of the term, on its solicitor’s own wording.
The tenant is in band 3, and the directors counter-indemnify.
- Importe del aval
- £150,000
- Plazo
- 36 meses
- Tasa de prima indicativa
- 1.48% anual
- Prima por el plazo
- £6,660
- Comisión de emisión y formalización
- £250
- Gastos de revisión del texto
- £350
- Coste indicativo total
- £7,260
- Coste sobre el importe del aval
- 4.84% del importe del aval
Cómo se construye la tasa
- Tasa base — Garantía de fianza de arrendamiento1.30% anual
- Solidez financiera — Banda 3 — satisfactoria, con cierta volatilidad+15%
- Garantía aportada — Contragarantía de la matriz o de los administradores−10%
- Texto — Condicional: hay que acreditar el incumplimientoSin ajuste
- Beneficiario — Empleador corporativo en Irlanda, el Reino Unido o el EEE+5%
- Plazo — 13–36 meses+5%
The comparison a tenant should make is the total against what £150,000 does in its own business for three years. The wording review fee is charged whether or not the landlord’s form is ultimately accepted.
Cumulative cost against the deposit released
What the guarantee has cost by the end of each year, on the £150,000 deposit above.
Ver estas cifras en una tabla
| Valor | |
|---|---|
| End of year 1 | £2,400 |
| End of year 2 | £4,500 |
| End of year 3 | £6,600 |
Idoneidad
Dónde encaja Garantía de fianza de arrendamiento
Los casos que resuelve, los que no, y lo que un suscriptor necesita antes de tarificar.
Es la respuesta adecuada cuando
- A new lease requires a deposit that would take material cash out of the business.
- The landlord will accept an insurer’s guarantee in lieu of cash.
- A tenant is fitting out and needs its capital for the fit-out.
Conviene mirar otra cosa cuando
- The landlord insists on cash held in a designated account and will not vary it.
- The tenant is a start-up with no accounts and no director able to counter-indemnify.
- The lease is short and the deposit is one or two months’ rent, where the minimum premium makes a bond poor value.
Lo que necesitamos para tarificar
- 1.The lease or heads of terms, and the rent deposit deed.
- 2.The landlord’s required guarantee wording.
- 3.Accounts or, for a young company, directors’ information and the counter-indemnity.
Preguntas
Lo que los corredores nos preguntan sobre este producto
Will a landlord accept this?
Most institutional landlords will, because the covenant behind the guarantee is a regulated insurer rather than the tenant. Raise it at heads of terms — it is much harder to introduce after the deed is drafted.
When is the guarantee released?
On assignment, or on the rent history the lease specifies. We ask for the release mechanism to be written into the wording, because a guarantee with no release provision runs for the whole term.
Does it cover service charge and dilapidations?
Only if the wording says so. Landlords frequently ask for both; each widens the obligation and is priced accordingly.
España
En España, la misma idea para una vivienda: la caución de alquiler
Esta página describe la garantía para un arrendamiento comercial. Para alquileres de vivienda en España suscribimos una caución de alquiler para el inquilino, en lugar del aval bancario o de las mensualidades extra en efectivo que el arrendador pide además de la fianza legal.
Está tarifada para una familia y no para una empresa, dura hasta 24 meses cuando la mayor parte del mercado se detiene en doce, la cotiza en tiempo real la agencia inmobiliaria en su propia área segura de esta web con respuesta en menos de tres horas, y la firma el inquilino con un código de un solo uso. Solo en España, bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos, para agencias inmobiliarias y para corredores que aporten un acuerdo con una cadena de agencias.
Solicitar información
Consúltenos sobre Garantía de fianza de arrendamiento
El formulario llega a un suscriptor en Dublín. Si es intermediario, indíquelo y lo dirigiremos a la mesa de corredores.